Kúpa nehnuteľnosti v Taliansku krok za krokom
Taliansko zostáva jednou z najžiadanejších krajín pre kúpu nehnuteľnosti v Európe. Zatiaľ však nie pre Slovákov.
Kúpa nehnuteľnosti v Taliansku môže byť výzvou a veľkou neznámou aj vzhľadom k jazykovej bariére alebo neznalosti prostredia. Preto Vám prinášame súhrn tých najdôležitejších krokov, ktoré Vám pomôžu zorientovať sa pri výbere a kúpe tej správnej nehnuteľnosti pre Vás.
1. Vyberte si lokalitu. Ostrovy, či pevnina?
Výber lokality je nevyhnutný hneď v prvom kroku. Musíte sa rozhodnúť ako často budete chcieť nehnuteľnosť navštevovať, či má byť dostupná autom, alebo lietadlom, či Vás viac lákajú ostrovy ako Sardínia, či Sicília, alebo pevnina napríklad Toskánsko, či Ligúria, prípadne Alpy.
Nezabúdajte ani na bezpečnosť regiónu
Odporúčam navštíviť viaceré miesta. Pozrite si rôzne časti regiónu, navštívte mestá a dedinky, aby ste čo najviac navnímali oblasť, kde si budete chcieť nehnuteľnosť kúpiť.
2. Codice Fiscale – daňové číslo
Vybavte si talianske daňové číslo, bez ktorého v Taliansku nehnuteľnosť nekúpite, ani si tu nezriadite účet v banke. Získanie Codice Fiscale je nevyhnutné. Môžete na to využiť aj talianské veľvyslanectvo v Bratislave.
3. Vyberte si nehnuteľnosť
Rozhodujúcou otázkou je, koľko času v nehnuteľnosti strávite a či to má byť nehnuteľnosť, kde strávite väčšiu časť roka, prípadne sa tam možno aj presťahujete, alebo len pár dní v roku.
Nechajte si poradiť a nekupujte nehnuteľnosť v zahraničí „na vlastnú päsť“.
4. Dohodnite si obhliadku
Nikdy nekupujte nehnuteľnosť bez obhliadky.
5. Dajte ponuku predávajúcemu
Ak ste našli tú správnu nehnuteľnosť, spravte písomnú ponuku a zašlite ju predávajúcemu. Môžete akceptovať predajnú cenu, ale môžete tiež skúsiť ponúknuť cenu nižšiu.
6. Podpíšte Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve
Zabezpečte si vlastného právnika napríklad tu
7. Preverte si notára
Spýtajte sa na notára, ktorý bude uzatvárať vašu Kúpnu zmluvu a tiež si preverte, aby predavajúci pripravil všetky podklady potrebné k prepisu nehnuteľnosti. Notár zabezpečuje, aby prevod nehnuteľnosti prebehol v poriadku, overuje vlastníctvo, potvrdzuje nové vlastníctvo, rovnako aj preveruje prípadne dlhy a ťarchy na nehnuteľsnosti a je plne zodpovedný za správnosť informácii a celý prevod vlastníctva.
8. Podpis zmluvy „Compromesso“
Je to predbežná, ale už právne záväzná zmluva, kde sú zadefinované platobné podmienky a zvyčajne sa pri jej podpise platí záloha vo výške 10% – 30%. V prípade vášho odstúpenia od zmluvy, záloha prepadá v prospech predávajúceho.
9. Podpis Kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva sa podpisuje výhradne pred notárom, kedy sa uhradí zostatok kúpnej ceny a Vy sa oficiálne stávate novým majiteľom nehnuteľnosti. Notár následne zaregistruje prevod vlastníctva v registri nehnuteľnosti.
Vlastníkom sa však stávate už pri podpise Kúpnej zmluvy. Nemusíte teda čakať na zápis v katastri.
Dane a poplatky pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku
Pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku sa uplatňuje niekoľko daní:
1. Registračná daň (Imposta di registro) – 2% alebo 9%
Táto daň sa uplatňuje v čase kúpy nehnuteľnosti a zvyčajne sa platí ako súčasť nákladov zaplatených notárovi. Pri kúpe od súkromných osôb je sadzba vo všeobecnosti 9 % z katastrálnej hodnoty. Ak sa však nehnuteľnosť považuje za primárne bydlisko, sadzba sa môže znížiť na 2 %.
2. Daň z pridanej hodnoty (DPH)
vzťahuje sa len na kúpu nových nehnuteľností priamo od staviteľa alebo spoločnosti. Sadzby DPH sa líšia v závislosti od typu nehnuteľnosti:
4 %: Pre prvú nehnuteľnosť, ak je kúpená od stavebnej spoločnosti a kupujúci spĺňa požiadavky výhody „prvej nehnuteľnosti“ (napr. prevod bydliska do 18 mesiacov);
10 %: Pre neluxusné obytné nehnuteľnosti kúpené ako druhá nehnuteľnosť alebo bez výhod „prvej nehnuteľnosti“;
22 %: Pre luxusné nehnuteľnosti patriace do katastrálnych kategórií A/1, A/8 a A/9
3. Poplatky u notára
ide o povinné notárske poplatky, ktoré sú zvyčajne vo výške 3.000 – 5.000,- EUR, prípadne 1 – 2,5% z kúpnej ceny.
4. Hypotekárna a katastrálna daň
ide o fixné dane uplatňované v čase kúpy nehnuteľnosti a zvyčajne sa platia ako súčasť nákladov zaplatených notárovi. V prípade kúpy od súkromného predajcu je každá daň 50 EUR. V prípade kúpy od spoločnosti je každá daň 200 EUR.
5. Poplatky realitnej kancelárie
Províziu realitnej kancelárii platí vždy aj kupujúci a to zvyčajne vo výške 3 – 4% a to aj v prípade, že ide o taliansku realitnú kanceláriu zastupujúcu predávajúceho.
6. Právne poradenstvo a preklady zmluvy
Pokiaľ si vyberiete našu spoločnosť, či už na nájdenie nehnuteľnosti, alebo konzultácie pri jej kúpe, poplatky za právne služby neplatíte (sú zahrnuté v provízii). Platíte len za úradne preklady Kúpnej zmluvy a ostatných dokumentov.
Aké poplatky budete musieť platiť ako vlastník nehnuteľnosti?
Po prepise nehnuteľnosti budete ako nový majiteľ platiť tieto poplatky:
1. Daň z nehnuteľnosti IMU:
Ide o daň z nehnuteľností, ktorá sa vzťahuje na nehnuteľnosť v Taliansku, zvyčajne ide o druhú nehnuteľnosť, alebo o nehnuteľnosť, v ktorej nemáte nahlásené trvalé bydlisko.
V skratke, prima casa je nehnuteľnosť, kde máte nahlásené trvalé bydlisko a platili ste 2% registračnú daň, tak v takomto prípade zvyčajne daň z nehnuteľnosti neplatíte.
Pokiaľ ide o druhú nehnuteľnosť, alebo o takú, kde nemáte nahlasené trvalé bydlisko, vtedy daň z nehnuteľnosti IMU platíte.
Daň z nehnuteľnosti (IMU) sa platí v dvoch ročných splátkach: Prvá splátka (záloha) do 16. júna, druhá splátka (zostatok) do 16. decembra.
Povinnosť platiť IMU majú aj vlastníci luxusných nehnuteľností bez ohľadu na to, či v nej trvalé bydlisko máte, alebo nie.
IMU teda neplatíte za svoje hlavné bydlisko a súvisiace príslušenstvo, pokiaľ nejde o luxusnú nehnuteľnosť registrovanú v kategóriách A1, A8 alebo A9. Hlavné bydlisko je také, kde daňovník má nahlásené trvalé bydlisko a zdržuje s v ňom.
O výške IMU rozhoduje obec, resp. mesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Každá obec môže upraviť sadzby v rámci limitov stanovených zákonom.
Ďalšie poplatky sa týkajú odvozu komunálneho odpadu a platieb za energie a vodu.
