Nákup nemovitosti v Itálii krok za krokem
Itálie zůstává jednou z nejžádanějších zemí pro koupi nemovitosti v Evropě. Pro Slováky však zatím ne.
Koupě nemovitosti v Itálii může být výzvou a velkou neznámou, a to i kvůli jazykové bariéře nebo neznalosti prostředí. Proto vám přinášíme přehled nejdůležitějších kroků, které vám pomohou zorientovat se v procesu výběru a koupě té správné nemovitosti.
1. Zvolte umístění. Ostrovy nebo pevnina?
Výběr místa je zásadní již v prvním kroku. Musíte se rozhodnout, jak často chcete nemovitost navštěvovat, zda má být dostupná autem nebo letadlem, zda vás lákají spíše ostrovy jako Sardinie nebo Sicílie nebo pevnina jako Toskánsko, Ligurie nebo Alpy.
Nezapomeňte na bezpečnost regionu
Doporučuji navštívit několik míst. Prohlédněte si různé části regionu, navštivte města a vesnice, abyste získali co nejlepší představu o oblasti, kde chcete koupit nemovitost.
2. Codice Fiscale - daňové číslo
Získejte italské daňové číslo - bez něj nemůžete v Itálii koupit nemovitost ani si otevřít bankovní účet. Získání Codice Fiscale je nezbytné. Můžete také využít služeb italského velvyslanectví v Bratislavě.
3. Vyberte si vlastnost
Zásadní otázkou je, kolik času budete v nemovitosti trávit a zda se má jednat o nemovitost, kde budete trávit většinu roku, případně se do ní budete stěhovat, nebo jen několik dní v roce.
Nechte si poradit a nekupujte nemovitost v zahraničí "na vlastní pěst".
4. Zorganizujte prohlídku
Nikdy nekupujte nemovitost bez prohlídky.
5. Podejte prodávajícímu nabídku
Pokud jste našli vhodnou nemovitost, podejte písemnou nabídku a zašlete ji prodávajícímu. Můžete akceptovat prodejní cenu, ale můžete se také pokusit nabídnout cenu nižší.
6. Podepsání smlouvy o budoucí kupní smlouvě
Zajistěte si vlastního právníka, například zde
7. Zkontrolujte notáře
Požádejte o notáře, který uzavře kupní smlouvu, a ujistěte se, že prodávající připravil všechny dokumenty potřebné k převodu nemovitosti. Notář zajistí, aby byl převod nemovitosti v pořádku, ověří vlastnictví, potvrdí nové vlastnictví a také ověří případné dluhy a věcná břemena na nemovitosti a plně odpovídá za správnost údajů a celý převod vlastnictví.
8. Podpis smlouvy "Compromesso"
Jedná se o předběžnou, ale již právně závaznou smlouvu, kde jsou definovány platební podmínky a při podpisu se obvykle platí záloha ve výši 10-30 %. V případě vašeho odstoupení od smlouvy záloha propadá ve prospěch prodávajícího.
9. Podpis kupní smlouvy
Kupní smlouva se podepisuje výhradně před notářem, kdy je uhrazen zbytek kupní ceny a vy se oficiálně stáváte novým vlastníkem nemovitosti. Notář poté zaregistruje převod vlastnictví v katastru nemovitostí.
Vlastníkem se však stáváte podpisem kupní smlouvy. Nemusíte čekat na zápis do katastru nemovitostí.
Daně a poplatky při koupi nemovitosti v Itálii
Při koupi nemovitosti v Itálii se platí několik daní:
1. Registrační daň (Imposta di registro) - 2 % nebo 9 %
Tato daň se uplatňuje v okamžiku koupě nemovitosti a obvykle se hradí jako součást nákladů placených notáři. Při koupi od soukromých osob činí sazba obvykle 2 % nebo 9 % z katastrální hodnoty. Pokud je však nemovitost považována za primární bydliště, činí sazba 2 %.
Pokud nemáte v úmyslu zaregistrovat trvalé bydliště v této nemovitosti, činí tato daň 9 % z katastrální hodnoty.
A jak vypočítáte přesnou částku, kterou za tento poplatek zaplatíte?
Přečtěte si náš článek o tom, jak zjistit katastrální hodnotu.
2. Daň z přidané hodnoty (DPH)
se vztahuje pouze na nákup nových nemovitostí přímo od stavitele nebo společnosti. Sazby DPH se liší v závislosti na typu nemovitosti:
4 %: pro první nemovitost, pokud je zakoupena od stavební spořitelny a kupující splňuje podmínky zvýhodnění "první nemovitosti" (např. převod bydliště do 18 měsíců);
10 %: pro nemovitosti, které nejsou luxusními obytnými nemovitostmi, a které jsou kupovány jako druhá nemovitost nebo bez výhod "první nemovitosti";
22 %: pro luxusní nemovitosti patřící do katastrálních kategorií A/1, A/8 a A/9.
3. Notářské poplatky
jedná se o povinné notářské poplatky, které se obvykle pohybují ve výši 3 000 - 5 000,- EUR nebo 1 - 2,5 % kupní ceny.
4. Hypoteční a katastrální daň
Jedná se o pevně stanovené daně, které se uplatňují v okamžiku koupě nemovitosti a obvykle se platí jako součást nákladů placených notáři. V případě koupě od soukromého prodejce činí každá daň 50 EUR. V případě nákupu od společnosti činí každá daň 200 EUR.
5. Poplatky realitní kanceláři
Kupující vždy platí provizi realitní kanceláři, obvykle ve výši 3-4 %, a to i v případě, že prodávajícího zastupuje italská realitní kancelář.
6. Právní poradenství a překlady smluv
Pokud si vyberete naši společnost, ať už pro vyhledání nemovitosti nebo pro konzultaci při koupi nemovitosti, neplatíte právní poplatky (jsou zahrnuty v provizi). Platíte pouze za úřední překlady kupní smlouvy a dalších dokumentů.
Jaké poplatky budete muset platit jako vlastník nemovitosti?
Po přepsání nemovitosti na seznam zaplatíte jako nový vlastník následující poplatky:
1. Daň z nemovitosti IMU:
Jedná se o daň z nemovitosti, která se vztahuje na nemovitost v Itálii, obvykle druhou nemovitost nebo nemovitost, ve které nemáte nahlášené trvalé bydliště.
Stručně řečeno, prima casa je nemovitost, ve které máte nahlášený trvalý pobyt a zaplatili jste 2% registrační daň, takže v tomto případě obvykle neplatíte daň z nemovitosti.
Pokud se jedná o druhou nemovitost nebo nemovitost, ve které nemáte hlášené trvalé bydliště, platíte daň z nemovitosti IMU.
Daň z nemovitosti (IMU) je splatná ve dvou ročních splátkách: první splátka (záloha) je splatná do 16. června, druhá splátka (zůstatek) do 16. prosince.
Povinnost platit IMU mají i majitelé luxusních nemovitostí, a to bez ohledu na to, zda v nich máte trvalé bydliště.
Za hlavní bydliště a související vybavení tedy neplatíte IMU, pokud se nejedná o luxusní nemovitost zapsanou v kategoriích A1, A8 nebo A9. Hlavní bydliště je místo, kde má poplatník nahlášené trvalé bydliště a kde se zdržuje.
O výši IMU rozhoduje obec nebo město, kde se nemovitost nachází. Každá obec může sazby upravit v mezích stanovených zákonem.
Další poplatky se týkají svozu komunálního odpadu a účtů za energie a vodu.
