Dane a poplatky pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku

Pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku musíš počítať s viacerými daňami a poplatkami, ktoré sa líšia podľa typu nehnuteľnosti, toho, kto ju predáva (súkromná osoba vs. developer), a či ide o prvotné alebo druhotné bydlisko („prima casa“ vs. „seconda casa“). Tu je prehľad:

💰 Hlavné dane a poplatky pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku:

🏡 1. Daň z prevodu vlastníctva (Imposta di Registro / DPH)

➤ Ak kupuješ od súkromnej osoby (sekundárny trh):

• „Prima casa“ (prvé bydlisko): 2 % z katastrálnej hodnoty* nehnuteľnosti.
• „Seconda casa“ (druhé bydlisko, investícia): 9 % z katastrálnej hodnoty.

➤ Ak kupuješ od developera (novostavba):

• „Prima casa“: 4 % DPH z predajnej ceny.
• „Seconda casa“: 10 % DPH z predajnej ceny (22 % pre luxusné nehnuteľnosti).

Poznámka: Katastrálna hodnota (valore catastale) je zvyčajne nižšia než trhová cena a určuje sa na základe parametrov nehnuteľnosti a jej polohy.

🧾 2. Notárske poplatky (spese notarili)

• Povinné, pretože notár overuje vlastnícke práva a vykonáva prevod.
• Cena: cca 2 000 – 4 000 €, v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti a zložitosti transakcie.

🏛️ 3. Katastrálne a hypotekárne dane (imposta catastale e ipotecaria)

• Pri kúpe od súkromnej osoby:
  • Každá daň: 50 € paušálne (pri „prima casa“).
  • Inak každá po 1 % z hodnoty.
• Pri kúpe od developera:
  • Každá daň: 200 € paušálne (bez ohľadu na typ).

🏠 4. Realitná provízia (provvigione agenzia immobiliare)

• Zvyčajne 3 – 5 % z kúpnej ceny, plus DPH.
• Platí ju kupujúci, niekedy aj predávajúci (každý polovicu).

📊 Príklad pre ilustráciu (sekundárny trh, „seconda casa“)

Nehnuteľnosť v hodnote 150 000 €:

• Daň z prevodu (9 % z katastrálnej hodnoty cca 100 000 €): 9 000 €
• Notár: cca 2 500 €
• Kataster a hypotéka: 100 €
• Realitná provízia: 3 % = 4 500 € + DPH

➡️ Celkové náklady: cca 16 500 € navyše k cene

📝 Dodatočné povinnosti:

• Registrácia vlastníctva – vykonáva notár.
• Získanie codice fiscale – daňové číslo je povinné pred podpisom kúpnej zmluvy.
• Prípadná žiadosť o trvalý pobyt (pre „prima casa“) – treba sa prihlásiť do 18 mesiacov od kúpy.

Chceš, aby som ti pomohol vypočítať konkrétny príklad podľa typu nehnuteľnosti a regiónu (napr. Toskánsko vs. Sicília)?

You said:

áno. použi príklad na toskánsko aj na sicíliu

ChatGPT said:

Perfektne! Tu sú dva modelové príklady kúpy nehnuteľnosti – jeden v Toskánsku a druhý na Sicílii. V oboch prípadoch pôjde o druhý dom (nie hlavné bydlisko, teda “seconda casa”), kúpený od súkromnej osoby (sekundárny trh), čo je najčastejšia situácia pri investíciách alebo dovolenkových domoch.

🏡 Príklad 1: Toskánsko – kamenný domček v oblasti Chianti

• Trhová cena: 250 000 €
• Katastrálna hodnota (cca 60–70 % z trhovej): 160 000 €
• Typ: druhý dom (žiadne daňové výhody „prima casa“)
• Predajca: súkromná osoba

📌 Náklady:

➡️ Celkový náklad: cca 276 150 €

🌋 Príklad 2: Sicília – menší dom pri pobreží (napr. v oblasti Trapani)

• Trhová cena: 90 000 €
• Katastrálna hodnota: cca 60 000 €
• Typ: druhý dom
• Predajca: súkromná osoba

📌 Náklady:

➡️ Celkový náklad: cca 100 800 €

🧮 Porovnanie celkových nákladov:

💡 Záver:

• Toskánsko má vyššiu vstupnú cenu aj poplatky, ale ponúka stabilitu a vyšší potenciál výnosov z prenájmu.
• Sicília je lacnejšia a atraktívna pre menšiu investíciu alebo životný štart, ale môže byť menej likvidná.