Apartmány ve Španělsku, nová pravidla pro krátkodobé pronájmy

Od roku 2025 již nebude stačit vlastnit byt ve Španělsku a nabídnout jej na Airbnb. Krátkodobé pronájmy budou podléhat kombinaci regionální turistické licence, národní registrace a souhlasu sdružení vlastníků. Pro investory to znamená vyšší nároky na právní a technický proces, ale také jasnější rámecpro to, co představuje „legální“ turistický pronájem.

Základní nová pravidla pro rok 2025

Od 1. července 2025 musí mít každý krátkodobý pronájem ve Španělsku jedinečné národní registrační číslo (VUD ID/národní identifikátor), jinak nemůže být inzerován na platformách jako Airbnb, Booking nebo Vrbo .

„Krátkodobé pronájmy“ se obvykle považují za pobyty v délce 30 až 60 dnů, přičemž konkrétní definice se mírně liší v závislosti na legislativě a autonomních regionech.

Licence a registrace: co potřebuje vlastník nemovitosti

V praxi musí majitelé nemovitostí splnit tři úrovně povolení: regionální licenci, národní registraci a místní (obecní/městské) podmínky. Bez splnění všech úrovní je pronájem považován za nelegální a může být z platformy odstraněn, s rizikem pokut a ztráty licence.

• Regionální turistická licence (VUT/HUT/ETV…)
  Každý ze 17 regionů má svůj vlastní systém – např. VUT v Andalusii a Valencii, HUT v Katalánsku, ETV na Baleárských ostrovech atd.

  Obvykle požadováno:

  • Prohlášení o odpovědnosti (Declaración Responsable) regionálnímu úřadu pro cestovní ruch,

  • osvědčení o způsobilosti k bydlení, energetický certifikát, pojištění, požární bezpečnost a podobné technické parametry.

• Národní identifikační číslo (VUD ID / národní registrační kód)
  Od 1. července 2025 musí mít každý krátkodobý pronájem přidělený národní registrační kód v národním digitálním registru (Ventanilla Única Digital / Národní registr).
  Registrace se provádí online a vyžaduje regionální licenci, údaje o majiteli, adresu, typ pronájmu (celý byt vs. pokoje) a splnění daňových a bezpečnostních povinností.

• Souhlas komunity a obecní rules
  V bytových domech je po novelizaci zákona vyžadován výslovný souhlas sdružení vlastníků crucial.
  Mnohá města (například Barcelona, Alicante a Valencie) rovněž uplatňují územní omezení, kvóty nebo moratoria na nové turistické licence, takže regionální licence a souhlas komunity automaticky neznamenají souhlas města.

Souhlas sdružení vlastníků

Od 3. dubna 2025 bude pro krátkodobý pronájem bytů v bytových domech vyžadován výslovný souhlas sdružení vlastníků (comunidad de propietarios). Pravidlo „Mohu pronajímat, pokud to není zakázáno“ již neplatí; naopak, vlastník musí být schopen prokázat, že společenství vlastníků souhlasí s využíváním jeho bytu pro krátkodobé pronájmy.

• Sdružení vlastníků obvykle rozhoduje hlasováním (často 3/5 nebo 60 % podílů), přičemž může povolit krátkodobé pronájmy:

  • povolit bez omezení,

  • povolit s podmínkami (např. zvýšení prostředků na správu, omezení počtu jednotek),

  • zcela zakázat ve svém bytovém domě.

• Za účelem získání/udržení licence mohou orgány požadovat:

  • oficiální potvrzení od správce komunity a předsedy komunity, že stanovy pronájem povolují,

  • nebo zápis z jednání, na kterém byla nájemní smlouva schválena.

V některých regionech může sdružení vlastníků také schválit zvýšení poplatků za jednotky používané k turistickému pronájmu až o 20 % nad rámec běžného příspěvku, aby pokrylo vyšší náklady a opotřebení bytového domu.

Na co si dát pozor jako investor

Pro majitele a investory do španělských nemovitostí se krátkodobé pronájmy mění z „jednoduchého výnosu“ na regulovanou činnost se strukturovaným licenčním procesem. Dobře připravený majitel může nová pravidla využít ve svůj prospěch – v regulovaném prostředí bude méně nelegální konkurence a více hodnotných licencovaných jednotek.

Nejjednodušší je koupit nový byt v rezidenčním projektu, který již má licenci pro krátkodobé pronájmy. V tomto případě nepotřebujete souhlas sdružení vlastníků.

V ostatních případech, pokud kupujete byt mimo ty, které jsou oficiálně schváleny pro krátkodobé pronájmy, musíte dodržovat výše uvedená pravidla.

Pokud tedy kupujete byt na vlastní pěst a mimo rezidenční projekty schválené pro turistické pronájmy, při koupi investičního bytu ve Španělsku musíte zkontrolovat:

• zda budova a sdružení vlastníků vůbec povolují pronájem turistům a zda existuje nebo může reálně existovat kladný hlas komunity,

• jaký je stav regionálních licencí v konkrétním městě/obci (moratoria, kvóty, zastavení),

• jaké technické úpravy budou nutné, aby byt splňoval licenční standardy (klimatizace, vybavení, bezpečnost), a jaké budou náklady,

• zda existuje regionální licence a zda ji lze převést nebo obnovit pod novým vlastníkem podle aktuálních výkladů v daném regionu.

Apartmány ve Španělsku určené k krátkodobému pronájmu s profesionální správou, podobně jako v hotelovém resortu na pobřeží Costa Blanca. 

Pro více informací nás prosím kontaktujte na čísle 0904 670 273.