Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku alebo Taliansku v roku 2026: kompletné porovnanie cien, daní a legislatívy
Španielsko a Taliansko patria dlhodobo medzi najobľúbenejšie destinácie slovenských aj českých klientov, ktorí uvažujú o kúpe nehnuteľnosti v zahraničí. Obe krajiny ponúkajú stredomorské podnebie, dobrú leteckú dostupnosť z Bratislavy aj Prahy a zabehnuté komunity zahraničných vlastníkov.
Rok 2026 však priniesol v oboch krajinách zmeny — v cenách, daniach aj legislatíve — ktoré rozhodnutie medzi Španielskom a Talianskom výrazne ovplyvňujú. V tomto článku sme pre vás pripravili aktuálne porovnanie založené na dátach z roku 2026, vrátane informácií, ktoré sa v predchádzajúcich sprievodcoch ešte neriešili: zrušenie zlatých víz v Španielsku, návrh dane pre kupujúcich mimo EÚ a nová daňová výhoda pre cudzincov v Taliansku, alebo turistická licencia pre krátkodobé prenájmy v Španielsku.
Zhrnutie v skratke:
- Ceny: Taliansko je v priemere lacnejšie (~2 188 €/m²) než Španielsko (~2 709 €/m², rast +14,4 % za rok).
- Dane pri kúpe: Španielsko 8 – 13 % z ceny, Taliansko 7 – 14 % z ceny.
- Hypotéka pre cudzincov: v oboch krajinách max. 60 – 70 % hodnoty nehnuteľnosti.
- Legislatíva: Španielsko zrušilo zlaté víza (2025) a rieši (zatiaľ neschválenú) daň pre kupujúcich mimo EÚ — Slovákov a Čechov sa netýka. Taliansko naopak ponúka 7 % paušálnu daň pre zahraničných dôchodcov.
- Odporúčanie: Španielsko pre dostupnosť pláží a likviditu, Taliansko pre nižší vstupný kapitál a dlhodobé presťahovanie.
Typ nehnuteľností: rezortný apartmán, alebo dom v mestečku?
Skôr než sa pozrieme na čísla, treba si uvedomiť, že Španielsko a Taliansko ponúkajú kupujúcim odlišný typ produktu.
🇪🇸 Španielsko
Trh je postavený najmä na moderných rezortných apartmánoch a vilách v uzavretých komplexoch so spoločným bazénom a záhradou, sústredených pozdĺž pobrežia (Costa Blanca, Costa del Sol) a na ostrovoch. Nehnuteľnosť je typicky ihneď obývateľná, často aj so zariadením.
🇮🇹 Taliansko
Prevažujú samostatné domy, mestské vily a apartmány v historických centrách, vrátane starších nehnuteľností vyžadujúcich renováciu. Trh je roztrieštenejší medzi regiónmi (Toskánsko, Apúlia, Sicília, Sardínia), čo prináša väčší výber, ale aj väčšie rozdiely v kvalite a stave nehnuteľností.
Ceny nehnuteľností v roku 2026
Podľa aktuálnych indexov realitného trhu dosiahla priemerná cena nehnuteľnosti v Španielsku 2 709 €/m² (apríl 2026), medziročne o 14,4 % vyššie. V Taliansku je celoštátny priemer nižší — 2 188 €/m², s miernejším ročným rastom okolo 4,2 %.
| Ukazovateľ | Španielsko | Taliansko |
|---|---|---|
| Priemerná cena za m² (celoštátne) | ~2 709 € | ~2 188 € |
| Medziročný rast cien | ~14,4 % | ~4,2 % |
| Najdrahšia lokalita | Madrid – Salamanca (~10 000 €/m²) | Miláno (~5 650 €/m²) |
| Najsilnejší regionálny rast | Baleáry a Kanáre (+21,6 % r/r) | Severovýchod Talianska (+4,7 % r/r) |
🇪🇸 Príklady cien v Španielsku
- Costa Blanca: 2-izb. byt 90 000 – 150 000 €
- Costa Blanca: vila 180 000 – 280 000 €
- Costa del Sol: byt 300 000 – 600 000 €
- Mallorca: byt 300 000 – 600 000 €
🇮🇹 Príklady cien v Taliansku
- Apúlia / Kalábria: byt 80 000 – 140 000 €
- Neobnovený vidiecky dom: 50 000 – 80 000 € (+ rekonštrukcia 80 000 – 150 000 €)
- Sicília: byt 100 000 – 200 000 €
- Sardínia / pobrežie Amalfi: byt 400 000 – 800 000 €
Ak hľadáte konkrétne aktuálne ponuky, pozrite si naše nehnuteľnosti v Španielsku alebo nehnuteľnosti v Taliansku — kompletné cenníky nájdete aj v samostatnom článku Koľko stojí apartmán v Španielsku? Ceny 2026.
Dane a poplatky pri kúpe
Jednorazové náklady spojené s kúpou vedia pridať 8 až 16 % k cene nehnuteľnosti — a práve tu sa rozhoduje o reálnej výhodnosti kúpy.
🇪🇸 Španielsko
- Novostavba: DPH (IVA) 10 % z ceny (7 % na Kanárskych ostrovoch) + kolková daň (AJD) 0,5 – 1,5 % podľa regiónu (Madrid 0,75 %).
- Byt z druhej ruky: prevodová daň (ITP) 6 – 10 % podľa regiónu — od 4 % v Baskicku, cez 6 % v Madride a Navarre, až po 10 % v Katalánsku, Valencii, Galícii či Kantábrii.
- Ostatné náklady: notár, kataster a právne služby zvyčajne pridajú 1 500 – 3 000 €.
- Spolu: počítajte s 8 – 13 % z ceny navyše.
🇮🇹 Taliansko
- Kúpa od súkromnej osoby: registračná daň 9 % (2 % pri trvalom pobyte / prima casa) — počíta sa z katastrálnej, nie trhovej hodnoty, ktorá býva výrazne nižšia.
- Kúpa od developera: DPH 10 % (druhé bývanie), 4 % (prima casa), 22 % pri luxusných nehnuteľnostiach.
- Notár: 1 – 2,5 % z hodnoty — vyššie než v Španielsku.
- Provízia realitnej kancelárie: zvyčajne 3 – 4 % + DPH.
- Spolu: počítajte s 7 – 14 % z ceny navyše. Ale závisí to od katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti.
Podrobný rozpis všetkých poplatkov nájdete aj v samostatných sprievodcoch: Kúpa apartmánu v Španielsku: ceny, dane a poplatky (2026) a Kompletný sprievodca kúpou nehnuteľnosti v Taliansku (2026).
Ročné dane z vlastníctva
| Španielsko (IBI) | Taliansko (IMU) | |
|---|---|---|
| Sadzba | 0,4 – 1,1 % z katastrálnej hodnoty | 0,86 % základná sadzba (obce upravujú 0 – 1,06 %) |
| Odhad pre byt za 200 000 € | ~300 – 800 €/rok | ~800 – 1 800 €/rok* |
| Výnimka pre trvalé bydlisko | Nie | Áno — prima casa je od IMU oslobodená |
Hypotéka pre cudzincov
Financovanie je dostupné v oboch krajinách, no nerezidenti majú prísnejšie podmienky než domáci kupujúci.
| Španielsko | Taliansko | |
|---|---|---|
| Úroková sadzba (fixná) | ~2,8 – 3,5 % | ~2,7 – 4,0 % |
| Úroková sadzba (variabilná) | Euribor + 1,5 – 2,5 % (efektívne ~4,3 – 5,3 %) | menej bežné, závisí od banky |
| Max. LTV pre nerezidentov | 60 – 70 % | 60 % |
| Max. LTV pre rezidentov | ~80 % | ~80 % |
| Bežná splatnosť | 20 – 25 rokov | 20 – 25 rokov (podľa veku žiadateľa) |
Vo väčšine prípadov si preto musíte pripraviť vlastný vklad vo výške aspoň 30 – 40 % z ceny nehnuteľnosti.
Legislatívne zmeny 2026, ktoré menia pravidlá hry
🇪🇸 Španielsko: koniec zlatých víz a odložená daň pre kupujúcich mimo EÚ
Španielsko definitívne zrušilo program „zlatých víz“ (rezidenčné povolenie výmenou za investíciu od 500 000 €) k 3. aprílu 2025. Vláda argumentovala tým, že 94 % vydaných víz smerovalo práve do realitných investícií a prehlbovalo nedostupnosť bývania vo veľkých mestách.
Premiér Pedro Sánchez zároveň v januári 2025 oznámil zámer zaviesť až 100 % prirážku k dani pre kupujúcich z krajín mimo EÚ a EHP (napr. z Veľkej Británie, USA či Ruska). K septembru 2026 tento návrh stále nebol schválený — zostáva zablokovaný v parlamente a vládny balík opatrení pre bývanie z januára 2026 sa už sústredí skôr na reguláciu krátkodobých prenájmov.
🇮🇹 Taliansko: 7 % paušálna daň pre dôchodcov
Taliansko naopak cudzincov aktívne láka. Zahraniční dôchodcovia, ktorí presunú svoj daňový domicil do obce s menej ako 20-tisíc obyvateľmi v južnom Taliansku (Sicília, Kalábria, Apúlia, Sardínia a ďalšie regióny), môžu využiť paušálnu 7 % daň zo všetkých príjmov zo zahraničia po dobu až 10 rokov. V apríli 2026 pribudlo do zoznamu oprávnených obcí ďalších 74 samospráv.
Výnosnosť z prenájmu
- Španielsko: dlhodobý prenájom ~3 – 7 % hrubého výnosu, krátkodobý (rekreačný) prenájom 5 – 8 % netto — výnosy však v posledných rokoch klesajú pre sprísňujúcu sa reguláciu turistických prenájmov v mestách ako Barcelona či pobreží Costa Blanca.
- Taliansko: rekreačné prenájmy dosahujú 4 – 8 % hrubého výnosu. Taliansko navyše ponúka daňovo výhodný režim cedolare secca — paušálnu 21 % daň z príjmu z prenájmu (10 % pri regulovaných nájmoch) namiesto progresívneho zdanenia.
Ak uvažujete o prenájme nehnuteľnosti po kúpe, vieme vám v Almond Villas zabezpečiť aj správu krátkodobého prenájmu — napíšte nám pre viac informácií.
Pre koho sa oplatí ktorá krajina
🇪🇸 Španielsko sa oplatí, ak…
- hľadáte nehnuteľnosť na kľúč, s rozvinutou infraštruktúrou a blízko pláže,
- preferujete španielský štýl pred talianskym
- plánujete dlhodobý prenájom a stabilnejší trh, (pozor na prísnu legislatívu na krátkodobé prenájmy),
- akceptujete vyššiu cenu výmenou za možnú vyššiu likviditu pri budúcom predaji,
- preferujete apartmány na krátkodobé prenájmy – POZOR – SPRÍSNENÁ LEGISLATÍVA – odporúča sa kupovať len v projektoch s už schválenou turistickou licenciou.
🇮🇹 Taliansko sa oplatí, ak…
- hľadáte nižšiu vstupnú cenu a ste ochotní investovať do rekonštrukcie,
- plánujete sa natrvalo presťahovať (najmä ako dôchodca) a využiť 7 % paušálnu daň,
- chcete daňovo efektívny príjem z prenájmu vďaka cedolare secca,
- hľadáte autentickejšie prostredie mimo hlavných turistických centier,
- preferujete aj cestu autom, dostupnosť bez leteckých obmedzení
Zhrnuté jednou vetou: Španielsko je v roku 2026 drahšia, ale pohodlnejšia a v niektorých oblastiach likvidnejšia voľba; Taliansko je lacnejšie na vstupe, ponúka lepšie daňové stimuly pre presťahovanie, ale vyžaduje viac trpezlivosti a lokálnej znalosti. Rozhoduje najmä to, či nehnuteľnosť kupujete ako rekreačný objekt, investíciu do prenájmu, alebo miesto na trvalé bývanie — a presne v tomto rozhodovaní vám vieme v Almond Villas pomôcť.
Neviete sa rozhodnúť medzi Španielskom a Talianskom?
Prejdeme s vami celý proces — od výberu nehnuteľnosti cez financovanie až po podpis u notára.
Časté otázky
Je v roku 2026 lacnejšie kúpiť nehnuteľnosť v Taliansku alebo v Španielsku?
Podľa priemernej ceny za m² je Taliansko lacnejšie (~2 188 €/m²) než Španielsko (~2 709 €/m²). Rozdiely medzi regiónmi sú však väčšie než rozdiel medzi krajinami — južné Taliansko a vnútrozemské Španielsko ponúkajú byty od 60 000 – 100 000 €. Ak preferujete blízkosť mora, v Španielsku je cenovo atraktívna južná Costa Blanca a Costa Cálida. V Taliansku sú to regióny ako Apúlia, Abruzzo, Marche alebo Sicília.
Platí pre Slovákov a Čechov navrhovaná 100 % daň na nákup nehnuteľností v Španielsku?
Nie. Návrh sa týka výlučne kupujúcich mimo EÚ a EHP. Občania Slovenska a Česka by ani po prípadnom schválení neboli zasiahnutí. K septembru 2026 navyše zákon stále nebol schválený.
Dá sa v Španielsku alebo Taliansku získať hypotéka ako cudzinec?
Áno, v oboch krajinách, spravidla však len do 60 – 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Úroky sa v roku 2026 pohybujú v Španielsku okolo 2,8 – 5,3 % a v Taliansku okolo 2,7 – 4 %.
Existuje v Taliansku daňová výhoda pre dôchodcov?
Áno — 7 % paušálna daň zo všetkých zahraničných príjmov na 10 rokov pre tých, ktorí presunú daňový domicil do vybranej obce (do 20-tisíc obyvateľov) zvyčajne v strednom a južnom Taliansku. Zoznam oprávnených obcí sa v apríli 2026 rozšíril o 74 nových samospráv.
Aké sú celkové náklady na kúpu okrem samotnej ceny nehnuteľnosti?
Celkové náklady a dodatočné poplatky ku kúpnej cene sú oboch krajinách podobné. V Španielsku 8 – 13 % z ceny, v Taliansku 7 – 13 %. Môžu sa však líšiť pri luxusných nehnuteľnostiach. V prípade daňovej rezidencie v Taliansku a kúpy nehnuteľnosti ako Prima Casa môžu byť nižšie.
Tento článok vychádza z verejne dostupných údajov k septembru 2026. Dane, sadzby a legislatíva sa môžu meniť — pred kúpou odporúčame overiť aktuálne podmienky priamo s naším tímom.
