Kompletný sprievodca kúpou nehnuteľnosti v Taliansku (2026)

Zistite, ako prebieha kúpa nehnuteľnosti v Taliansku krok za krokom. Dane, právne postupy, poplatky a praktické rady pre Slovákov a Čechov.

Kúpa nehnuteľnosti v Taliansku je snom mnohých Slovákov a Čechov. Či už ide o apartmán pri mori, historický dom v Toskánsku alebo vilu s výhľadom na vinice, Taliansko ponúka jedinečný životný štýl aj zaujímavé investičné príležitosti.

V tomto sprievodcovi vám vysvetlíme celý proces kúpy nehnuteľnosti v Taliansku krok za krokom – od výberu nehnuteľnosti až po podpis zmluvy u notára.

Môžu Slováci a Česi kupovať nehnuteľnosti v Taliansku?

• občania EÚ, teda aj Slováci a Česi, môžu kupovať nehnuteľnosti v Taliansku bez obmedzení

• majú rovnaké práva a povinnosti ako Taliani

• nie je nutný rezidenčný pobyt, avšak môžete si vo svojej talianskej nehnuteľnosti zriadiť trvalé bydlisko. Výhodou je nižšia registračná daň (2% namiesto 9%) a s vysokou pravdepodobnosťou nulová daň z nehnuteľnosti (podľa miesta pobytu)

Aké dane a poplatky sa platia pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku?

V zásade kupujete nehnuteľnosť buď od súkromnej, alebo právnickej osoby.

Základné rozdelenie vrátane poplatkov je nasledovné:

Kúpa od súkromnej osoby

• platí sa registračná daň (2% resp. 9% z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, nie z kúpnej ceny)

• katastrálna daň (približne 100 – 300,- EUR)

• hypotekárna daň (približne 100 – 300,- EUR)

Kúpa od developera

• DPH (IVA) (pri kúpe nových nehnuteľností sa neuplatňuje vyššie spomenutá registračná daň ako pri kúpe od fyzickej osoby, ale k predajnej cene sa pripočítava 10% DPH)

• registračné poplatky (100 – 500,- EUR)

Koľko stojí kúpa nehnuteľnosti v Taliansku?

Rozpis nákladov:

• notár 1-3% z ceny, alebo 5.000,- EUR

• právnik (zyčajne zahrnutý v provízii RK)

• realitná kancelária (3-4%)

• dane a kataster (pozri poplatky vyššie)

Typický rozsah dodatočných nákladov, ktoré je potrebné pripočítať ku kúpnej cene je 7 – 12 % z ceny nehnuteľnosti. Zvyčajne najväčšiu časť týchto nákladov tvorí registračný poplatok, ktorý sa vypočítava z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti.

3 najdôležitejšie veci, ktoré je nutné vždy preveriť

1. katastrálna kategória (categoria catastale)
2. zhoda stavby s katastrom – údaje na LV (conformità catastale)
3. urbanistické povolenia
4. podpis zmluvy pred notárom

Najlepšie regióny v Taliansku na kúpu nehnuteľnosti

Toskánsko

Nádherné domy, farmy, vily, či vinice a olivovnikové sady. Fantastické jedlo, výnimočné reštaurácie, skvelé a slávne vína ako Brunello, či Nobile,  autentická atmosféra na každom kroku. Florencia, Pisa, Pienza, Montalcino, Cortona, Arezzo, Montepulciano a mnoho ďalších známych miest.

Veľmi dobrá vyťaženosť pri krátkodobých prenájmoch.

Abruzzo

Výborný pomer ceny a kvality. Čarovný región s pobrežím aj horami a nízkymi nákladmi na život. Nájdete tu menej zahraničných turistov ako v iných regiónoch. Skvelé jedlo, vína a olivové oleje. Pobrežie Jadranského mora. Cenovo veľmi atraktívne nehnuteľnosti s veľkým pozemkom, alebo apartmány v krásnych dedinkách ako Penne alebo Citta S.Angelo, alebo v mestách na pobreží, ideálne na život.

Sardínia

Krásne more, biele pláže, cenovo dostupné apartmány v meste Alghero a vily alebo domy priamo pri mori. Dobrá sezónna vyťaženosť pri krátkodobých prenájmoch.

Apúlia

Západné pobrežie Apúlie má výborné letecké spojenie do Bari. Nájdete tu historické a nádherné mestá ako Alberobello, Ostuni, Polignano a Mare atd. Výborné jedlo, červené víno a olivové oleje.

Rastúci investičný potenciál.

Je kúpa nehnuteľnosti v Taliansku dobrá investícia?

Pokiaľ kupujete nehnuteľnosť nielen za účelom vlastného užívania, ale aj z pohľadu zhodnotenia nehnuteľosti, či už výnosu z krátkodobých prenájmov, alebo zhodnotenia nehnuteľnosti v dlhodobom horizonte, mali by ste kupovať nehnuteľnosti v turisticky atraktívnych oblastiach, či už vo vnútrozemí, alebo pri mori.

Rovnako je dobrou voľbou aj kúpa nehnuteľnosti vo veľkých mestách ako Rím, Miláno, Bologna, alebo Florencia, kde je stabilný dopyt po prenájmoch a každoročný rast hodnoty nehnuteľnosti.

Krok za krokom: proces kúpy nehnuteľnosti v Taliansku

1. Výber nehnuteľnosti a jej obhliadka.

2. Rezervačná ponuka (Proposta di acquisto). Formálna ponuka alebo akceptácia ceny.

3. Predbežná zmluva (Compromesso) a úhrada zálohy napríklad 5.000,- EUR

4. Notárska zmluva (Rogito)

5. Zápis do katastra

V Taliansku sa už po podpise Kúpnej zmluvy u notára stávate vlastníkom nehnuteľnosti.

Najčastejšie chyby pri kúpe domu v Taliansku

• kúpa bez právnej kontroly

• Due diligence je neyhnutá súčasť prípravy pri kúpe nehnuteľnosti

• zlá, neprávna katastrálna kategória (kupujete zariadený byt, ale na LV je priestor evidovaný ako sklad)

• podcenenie nákladov na rekonštrukciu

Ako vám môže pomôcť realitná kancelária

• výber nehnuteľností, komunikácia s majiteľmi a miestnymi realitnými partnermi

• príprava zmluvy a asistencia kupujúceho počas celého procesu od obhliadky až po kúpu

• pomoc v taliančine alebo angličtine

• právna kontrola – Due diligence s miestnym notárom

• komunikácia s notárom

Kúpa nehnuteľnosti v Taliansku môže byť jednoduchý a bezpečný proces, ak máte správne informácie a spoľahlivého partnera.

Či už hľadáte rekreačný dom pri mori, historickú vilu alebo investičný apartmán, taliansky realitný trh ponúka množstvo jedinečných príležitostí.

Naváhajte nás kontaktovať na 0904 670 273