Kúpa nehnuteľnosti v Taliansku. Čo by ste určite mali vedieť vopred.

Čo by ste mali vedieť pred kúpou nehnuteľnosti v Taliansku

Kúpa domu alebo apartmánu v Taliansku je pre mnohých splneným snom. Proces nadobudnutia nehnuteľnosti sa však v mnohých ohľadoch líši od toho, na čo sme zvyknutí na Slovensku. Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti pri mori, v historickom meste alebo na talianskom vidieku, je dobré poznať základné pravidlá, poplatky a celý priebeh kúpy.

1. Aké poplatky treba pri kúpe nehnuteľnosti očakávať?

Pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku je potrebné počítať nielen s kúpnou cenou, ale aj s dodatočnými nákladmi. Celkové poplatky vrátane provízie realitnej kancelárie, daní a notárskych poplatkov sa zvyčajne pohybujú v rozmedzí 7 % až 12 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Vo všeobecnosti platí:

• pri lacnejších nehnuteľnostiach býva percentuálne zaťaženie vyššie,
• pri drahších nehnuteľnostiach býva percentuálne nižšie.

Provízia realitnej kancelárie

Provízia realitnej kancelárie sa najčastejšie pohybuje na úrovni 3 – 4 % + DPH a je splatná ešte pred podpisom predbežnej kúpnej zmluvy, tzv. Preliminare. Výška provízie závisi aj od kúpnej ceny a od rozsahu služieb, ktoré sú v nej zahrnuté.

2. Prima Casa alebo Seconda Casa?

Výška niektorých daní a poplatkov závisí od toho, či kupujete nehnuteľnosť ako:

Prima Casa (prvé bývanie)

Tento režim sa vzťahuje na osoby, ktoré budú mať v Taliansku trvalý pobyt a nehnuteľnosť budú využívať ako svoje hlavné bývanie.

Seconda Casa (druhé bývanie)

Tento režim sa uplatňuje najmä pri zahraničných kupujúcich, ktorí v Taliansku nemajú trvalý pobyt a ani o jeho získaní neuvažujú. Väčšina zahraničných investorov a rekreačných vlastníkov preto spadá práve do kategórie Seconda Casa.

3. Prečo nie sú všetky informácie dostupné hneď?

Mnohých kupujúcich prekvapí, že pri zverejnenej ponuke nehnuteľnosti ešte často nie sú k dispozícii všetky dokumenty ani presný rozpis poplatkov.

Dôvod je jednoduchý.

Keď sa vlastník rozhodne nehnuteľnosť predať, osloví realitnú kanceláriu, poskytne základné informácie a fotografie a nehnuteľnosť sa zaradí do ponuky. V tejto fáze ide predovšetkým o informatívnu prezentáciu nehnuteľnosti.

Majiteľ zároveň postupne pripravuje potrebné dokumenty a informuje notára o zámere predaja. Notár však ešte nevykonáva kompletnú kontrolu dokumentácie ani nevypracováva všetky podklady.

Nie je nič výnimočné, že ani počas prvej obhliadky ešte nie sú k dispozícii všetky údaje potrebné na konečný výpočet nákladov.

4. Prečo je osobná obhliadka nevyhnutná?

Kúpa nehnuteľnosti bez osobnej návštevy je veľmi riziková.

Fotografie a videá dokážu vytvoriť určitý obraz, no nenahradia reálnu skúsenosť s nehnuteľnosťou. Osobná obhliadka umožňuje preveriť:

• technický stav budovy,
• kvalitu okolia,
• dostupnosť služieb,
• susedov,
• prípadné nedostatky, ktoré na fotografiách nie sú viditeľné.

Preto odporúčame každú nehnuteľnosť pred rozhodnutím o kúpe navštíviť osobne.

5. Aký je postup kúpy nehnuteľnosti v Taliansku?

Proces kúpy prebieha v niekoľkých krokoch:

1. Obhliadka nehnuteľnosti

Kupujúci si nehnuteľnosť prezrie a zhodnotí, či spĺňa jeho očakávania.

2. Rozhodnutie o kúpe

Po obhliadke sa kupujúci rozhodne, či má o nehnuteľnosť záujem.

3. Formálna ponuka na kúpu

Ak je záujem vážny, predkladá sa predávajúcemu oficiálna ponuka obsahujúca navrhovanú cenu a podmienky kúpy.

4. Akceptácia alebo odmietnutie ponuky

Predávajúci môže ponuku prijať alebo odmietnuť bez povinnosti svoje rozhodnutie zdôvodňovať.

5. Rezervačná záloha

Po prijatí ponuky sa spravidla skladá záloha, často vo výške približne 5 % z kúpnej ceny. Tá slúži ako potvrdenie vážneho záujmu kupujúceho.

6. Preliminare (Compromesso)

Nasleduje podpis predbežnej kúpnej zmluvy, v ktorej sú uvedené:

• presné údaje o nehnuteľnosti,
• podmienky predaja,
• harmonogram platieb,
• termín podpisu finálnej kúpnej zmluvy.

7. Notárska kúpna zmluva (Rogito Notarile)

Po vykonaní všetkých kontrol a overení dokumentácie notár pripraví finálnu kúpnu zmluvu.

Práve podpisom tejto zmluvy sa kupujúci stáva právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti.

6. Aká je úloha notára?

Na rozdiel od Slovenska má v Taliansku notár pri kúpe nehnuteľnosti mimoriadne dôležitú úlohu.

Notář:

• preveruje vlastnícke práva,
• kontroluje údaje v katastri,
• vykonáva právnu kontrolu nehnuteľnosti (due diligence),
• pripravuje zmluvnú dokumentáciu,
• zabezpečuje zákonnosť celého prevodu.

Až po akceptovaní ponuky kupujúceho sa naplno rozbieha proces preverovania nehnuteľnosti a prípravy podkladov.

7. Nezabudnite na Codice Fiscale

Každý zahraničný kupujúci potrebuje pred podpisom kúpnej zmluvy získať Codice Fiscale – talianske daňové identifikačné číslo.

Bez neho nie je možné kúpu nehnuteľnosti dokončiť. Ak ho ešte nemáte, pomôžeme Vám ho vybaviť a zabezpečiť ešte pred samotným podpisom zmluvy.

Závěr

Kúpa nehnuteľnosti v Taliansku je bezpečný a dobre nastavený proces, ak poznáte jednotlivé kroky a počítate so všetkými súvisiacimi nákladmi. Najdôležitejšie je absolvovať osobnú obhliadku, porozumieť rozdielu medzi režimami Prima Casa a Seconda Casa a nechať celý proces preveriť skúseným notárom.

Dobre pripravený kupujúci sa vyhne nepríjemným prekvapeniam a môže si naplno užívať svoju novú nehnuteľnosť pod talianskym slnkom.