Koupě bytu ve Španělsku: Kompletní průvodce + všechny poplatky (2026)
Koupě bytu ve Španělsku: co by měl vědět každý Slovák a Čech
Koupě bytu ve Španělsku patří mezi nejvyhledávanější investice Slováků a Čechů. Kombinace stabilního realitního trhu, příjemného podnebí a vysoké poptávky po pronájmech dělá ze Španělska ideální destinaci pro druhé bydlení i investici.
Aby byl nákup bezpečný a výhodný, je důležité znát všechny poplatky, daně a průběh nákupu.
Proč koupit byt ve Španělsku
- více než 300 slunečných dní v roce
- silný trh krátkodobých pronájmů (Airbnb, Booking)
- relativně dostupné ceny ve srovnání s jinými přímořskými zeměmi
- jednoduchý nákupní proces pro občany EU
- vysoký investiční potenciál (Costa Blanca, Costa del Sol)
Povinné poplatky při koupi bytu ve Španělsku
Výše poplatků závisí na tom, zda kupujete novostavbu nebo starší nemovitost.
1. Novostavba (od developera)
Při koupi nového bytu zaplatíte:
DPH (IVA) – 10 % z ceny nemovitosti
Tzv. kolkovné (AJD) – 1 % – 1,5 % (podle regionu)
Notář – cca 0,5 % – 1 %
Katastr (zápis) – cca 0,5 %
Právník – cca 1 %
Celkem: přibližně o 12 % – 13,5 % více
2. Starší nemovitost (z druhé ruky)
Při nákupu od soukromé osoby se DPH neplatí. Platí se však:
Daň z převodu (ITP)
- 6 % – 10 % (podle regionu)
Notář + katastr
- cca 1 % – 1,5 %
Právník
- cca 1 %
Celkem: přibližně o 8 % – 12 % více
Příklad: kolik skutečně zaplatíte
Byt za 200 000 € (novostavba)
- DPH: 20 000 €
- další poplatky: cca 5 000 – 7 000 €
Celková investice: cca 225 000 – 227 000 €
Postup při koupi bytu krok za krokem
1. Výběr nemovitosti
Výběr lokality (Costa Blanca, Costa Calida, Costa del Sol, Tenerife)
2. Rezervace
záloha: 3 000 – 10 000 €
3. Právní kontrola
ověření vlastnictví, dluhů a licencí. To v zásadě platí pouze u tzv. nemovitostí z druhé ruky, u nichž je nutné ověřit původ vlastnictví.
4. Podpis smlouvy (Contrato de arras)
Záloha cca 5–10 %. U developerských projektů má každý developer vlastní platební podmínky. Obvykle se jedná o několik splátek, od zálohy například ve výši 10 000 EUR až po jednotlivé platby rozložené v průběhu výstavby.
5. Získání čísla NIE
Daňové číslo pro cizince je nezbytné pro koupi nemovitosti ve Španělsku.
6. Podpis u notáře
doplatí kupní cenu. Podpisem kupní smlouvy u notáře se stáváte vlastníkem nemovitosti.
7. Zápis do katastru nemovitostí
Po zápisu do katastru nemovitostí jste již zapsáni jako oficiální vlastník nemovitosti.
Na co si dát pozor
- licence k pronájmu pro turistické účely (není možná všude)
- společenství vlastníků (povinné poplatky a pravidla)
- lokalita mimo sezónu (poptávka po pronájmu)
- kvalita developera u novostaveb
- právní prověrka (klíčová zejména u nemovitostí typu „second home“)
Investiční potenciál
Španělsko je jednou z nejlepších zemí v Evropě pro koupi nemovitosti, a to z mnoha hledisek, zejména však z hlediska:
- krátkodobý pronájem
- ocenění nemovitosti
- kombinace vlastního využití a výnosu
Výnosy z pronájmu se pohybují přibližně:
4 % – 8 % ročně (v závislosti na lokalitě)
U některých projektů dokonce developer garantuje výnos 8 % během prvních 3 let. Například u tomto projektu.
Nejoblíbenější destinace
- Costa Blanca – vynikající poměr cena/výkon
- Costa Calida – málo známá oblast mezi jižní Costa Blancou a Costa Almerií, v okolí měst Cartagena a Los Alcázares. Nízké ceny.
- Costa del Sol – luxus a stabilní poptávka. Nevýhodou jsou vyšší ceny.
- Mallorca – prémiový segment. Omezení pro získání turistické licence
- Tenerife – celoroční sezóna
Shrnutí
Koupě bytu ve Španělsku je relativně jednoduchý proces, vyžaduje však dobrou přípravu.
Počítejte s dodatečnými výdaji ve výši:
- +12 % nákladů při novostavbě
- +8 % – 12 % u starších nemovitostí
Správná lokalita, kvalitní developer a právní prověrka jsou klíčem k úspěšné investici.
Zajímá vás konkrétní nabídka?
Prohlédněte si naši nabídku nemovitostí ve Španělsku zde
Pokud máte zájem o individuální nabídku, kontaktujte nás e-mailem na adrese info@almondvillas.com nebo telefonicky na čísle +421 904 670 273
