Nové pravidlá pri krátkodobých prenájmoch v Španielsku

Od roku 2025 už nestačí mať v Španielsku apartmán a dať ho na Airbnb. Krátkodobý prenájom je viazaný na kombináciu regionálnej turistickej licencie, národnej registrácie a súhlasu spoločenstva vlastníkov. Pre investorov to znamená vyššie nároky na právny a technický proces, ale aj jasnejší rámec, čo je „legálny“ turistický prenájom.​

Základné nové pravidlá 2025

Od 1. júla 2025 musí mať každý krátkodobý prenájom v Španielsku jedinečné národné registračné číslo (VUD ID / národný identifikátor), inak nesmie byť inzerovaný na platformách ako Airbnb, Booking či Vrbo. ​

Za „krátkodobý prenájom“ sa zvyčajne považujú pobyty do 30–60 dní, pričom konkrétne definície sa môžu mierne líšiť podľa legislatívy a autonómnych regiónov. ​

Licencie a registrácie: čo vlastník nehnuteľnosti potrebuje

V praxi majiteľ nehnuteľnosti potrebuje splniť tri úrovne povolení: regionálnu licenciu, národnú registráciu a lokálne (komunitné/obecné) podmienky. Bez splnenia všetkých vrstiev sa prenájom považuje za nelegálny a môže byť z platformy odstránený, pričom hrozia pokuty a strata licencie.​

• Regionálna turistická licencia (VUT/HUT/ETV…)
  Každý z 17 regiónov má vlastný režim – napr. VUT v Andalúzii a Valencii, HUT v Katalánsku, ETV na Baleároch a pod.​

  Zvyčajne sa vyžaduje:

  • prehlásenie o zodpovednosti (Declaración Responsable) voči regionálnemu úradu cestovného ruchu,

  • certifikát obývateľnosti, energetický certifikát, poistenie, požiarna bezpečnosť a podobné technické parametre.​

• Národný identifikátor (VUD ID / národný registračný kód)
  Od 1. júla 2025 musí mať každý krátkodobý prenájom pridelený národný registračný kód vo vnútroštátnej digitálnej evidencii (Ventanilla Única Digital / National Registry).​
  Registrácia prebieha online, vyžaduje uviesť regionálnu licenciu, údaje o vlastníkovi, adrese, type prenájmu (celý byt vs. izby) a splnení daňových a bezpečnostných povinností.​

• Komunitný súhlas a obecné pravidlá
  V bytových domoch je po novele zákona kľúčový výslovný súhlas spoločenstva vlastníkov.​
  Mnohé mestá (ako Barcelona, Alicante či Valencia) zároveň uplatňujú územné limity, kvóty alebo moratóriá na nové turistické licencie, takže regionálna licencia a komunita ešte neznamená automatický súhlas mesta.

Súhlas spoločenstva vlastníkov

Od 3. apríla 2025 používanie bytov v bytových domoch na krátkodobý prenájom vyžaduje výslovné schválenie spoločenstvom vlastníkov (comunidad de propietarios). Už neplatí „môžem prenajímať, pokiaľ to nie je zakázané“; naopak vlastník musí vedieť doložiť, že spoločenstvo vlastníkov súhlasí s využívaním vášho apartmánu na krátkodobé prenájmy.​

• Spoločenstvo vlastníkov rozhoduje spravidla hlasovaním (často 3/5 alebo 60% podielov), pričom môže krátkodobé prenájmy:

  • povoliť bez obmedzení,

  • povoliť s podmienkami (napr. zvýšené fondy na správu, obmedzenia počtu jednotiek),

  • úplne zakázať v ich bytovom dome.

• Na získanie/udržanie licencie si úrady môžu vyžiadať:

  • oficiálne potvrdenie správcu spoločenstva a predsedu komunity o tom, že stanovy prenájom umožňujú,

  • prípadne zápisnicu zo schôdze, kde bol prenájom schválený.​

V niektorých regiónoch môže spoločenstvo vlastníkov schváliť aj zvýšené poplatky pre jednotky využívané na turistické prenájmy až do 20% nad bežný príspevok, aby sa pokryli vyššie náklady a opotrebenie bytového domu.​

Na čo si dať pozor ako investor

Pre majiteľov a investorov do španielskych nehnuteľností sa krátkodobý prenájom premieta z „jednoduchého výnosu“ na regulovanú činnosť so štruktúrovaným licenčným procesom. Dobre pripravený vlastník dokáže nové pravidlá využiť v prospech seba – v regulovanom prostredí bude menej nelegálnej konkurencie a hodnotnejšie licencované jednotky.

Najjednoduchšou cestou je kúpiť si nový apartmán v rezidenčom projekte s už vydanou licenciou na krátkodobé prenájmy. V takom prípade nepotrebujete súhlas spoločenstva vlastníkov.​

V ostatných prípadoch, pokiaľ si budete kupovať byt mimo týchto oficiálne schválených na krátkodobé prenájmy, potom musíte postupovať podľa už spomínaných pravidiel.

Ak si teda kupujete byt na „vlastnú päsť“  a mimo rezidenčných projektov schválených na turistické prenájmy, pri kúpe investičného bytu v Španielsku si musíte preveriť:

• či budova a spoločenstvo vlastníkov vôbec umožňuje turistické prenájmy a či existuje alebo je realisticky dosiahnuteľvý kladný hlas komunity,

• aký je status regionálnych licencií v konkrétnom meste/obci (moratóriá, kvóty, stop-stav),

• aké technické úpravy budú potrebné, aby byt splnil licenčné štandardy (klimatizácia, vybavenie, bezpečnosť) a aké sú náklady,

• či už existuje regionálna licencia a či ju bude možné preniesť alebo obnoviť pod novým vlastníkom podľa aktuálnych výkladov v danom regióne.

Tu nájdete niektoré z našich nehnuteľností s už schválenou turistickou licenciou: