Koupě nemovitosti v Itálii. Co byste určitě měli vědět předem.

Co byste měli vědět před koupí nemovitosti v Itálii

Koupě domu nebo apartmánu v Itálii je pro mnohé splněným snem. Proces pořízení nemovitosti se však v mnoha ohledech liší od toho, na co jsme zvyklí na Slovensku. Zvažujete-li koupi nemovitosti u moře, v historickém městě nebo na italském venkově, je dobré znát základní pravidla, poplatky a celý průběh koupě.

1. Jaké poplatky je třeba při koupi nemovitosti očekávat?

Při koupi nemovitosti v Itálii je třeba počítat nejen s kupní cenou, ale také s dodatečnými náklady. Celkové poplatky včetně provize realitní kanceláře, daní a notářských poplatků se obvykle pohybují v rozmezí 7% až 12% z kupní ceny nemovitosti.

Obecně platí:

• u levnějších nemovitostí bývá procentuální zatížení vyšší,
• u dražších nemovitostí bývá procentuálně nižší.

Provize realitní kanceláře

Provize realitní kanceláře se nejčastěji pohybuje na úrovni 3 - 4% + DPH a je splatná ještě před podpisem předběžné kupní smlouvy, tzv. . Preliminare . Výše provize závisí také na kupní ceně a rozsahu služeb, které jsou v ní zahrnuty.

2. Prima Casa nebo Seconda Casa?

Výše některých daní a poplatků závisí na tom, zda kupujete nemovitost jako:

Prima Casa (první bydlení)

Tento režim se vztahuje na osoby, které budou mít v Itálii trvalý pobyt a nemovitost budou využívat jako své hlavní bydlení.

Seconda Casa (druhé bydlení)

Tento režim se použije zejména u zahraničních kupujících, kteří v Itálii nemají trvalý pobyt a ani o jeho získání neuvažují. Většina zahraničních investorů a rekreačních vlastníků proto spadá právě do kategorie Seconda Casa.

3. Proč nejsou všechny informace dostupné hned?

Mnohé kupující překvapí, že při zveřejněné nabídce nemovitosti ještě často nejsou k dispozici všechny dokumenty ani přesný rozpis poplatků.

Důvod je jednoduchý.

Když se vlastník rozhodne nemovitost prodat, osloví realitní kancelář, poskytne základní informace a fotografie a nemovitost se zařadí do nabídky. V této fázi jde především o informativní prezentaci nemovitosti.

Majitel zároveň postupně připravuje potřebné dokumenty a informuje notáře o záměru prodeje. Notář však ještě neprovádí kompletní kontrolu dokumentace ani nevypracovává všechny podklady.

Není nic výjimečného, ​​že ani během první prohlídky ještě nejsou k dispozici všechny údaje potřebné pro konečný výpočet nákladů.

4. Proč je osobní prohlídka nezbytná?

Koupě nemovitosti bez osobní návštěvy je velmi riziková.

Fotografie a videa dokáží vytvořit určitý obraz, ale nenahradí reálnou zkušenost s nemovitostí. Osobní prohlídka umožňuje prověřit:

• technický stav budovy,
• kvalitu okolí,
• dostupnost služeb,
• sousedy,
• případné nedostatky, které na fotografiích nejsou viditelné.

Proto doporučujeme každou nemovitost před rozhodnutím o koupi navštívit osobně.

5. Jaký je postup koupě nemovitosti v Itálii?

Proces koupě probíhá v několika krocích:

1. Obhlídka nemovitosti

Kupující si nemovitost prohlédne a zhodnotí, zda splňuje jeho očekávání.

2. Rozhodnutí o koupi

Po obhlídce se kupující rozhodne, zda má o nemovitost zájem.

3. Formální nabídka ke koupi

Je-li zájem vážný, předkládá se prodávajícímu oficiální nabídka obsahující navrhovanou cenu a podmínky koupě.

4. Akceptace nebo odmítnutí nabídky

Prodávající může nabídku přijmout nebo odmítnout bez povinnosti své rozhodnutí zdůvodňovat.

5. Rezervační záloha

Po přijetí nabídky se zpravidla skládá záloha, často ve výši přibližně 5 % z kupní ceny. Ta slouží jako potvrzení vážného zájmu kupujícího.

6. Preliminare (Compromesso)

Následuje podpis předběžné kupní smlouvy, ve které jsou uvedeny:

• přesné údaje o nemovitosti,
• podmínky prodeje,
• harmonogram plateb,
• termín podpisu finální kupní smlouvy.

7. Notářská kupní smlouva (Rogito Notarile)

Po provedení všech kontrol a ověření dokumentace notář připraví finální kupní smlouvu.

Právě podpisem této smlouvy se kupující stává právoplatným vlastníkem nemovitosti.

6. Jaká je role notáře?

Na rozdíl od Slovenska má v Itálii notář při koupi nemovitosti mimořádně důležitou roli.

Notář:

• prověřuje vlastnická práva,
• kontroluje údaje v katastru,
• vykonáva právnu kontrolu nehnuteľnosti,
• overuje či nehnuteľnosť nie je zaťažená ťarchami, alebo úvermi.
• připravuje smluvní dokumentaci,
• zabezpečuje zákonnost celého převodu.

Teprve po akceptování nabídky kupujícího se naplno rozbíhá proces prověřování nemovitosti a přípravy podkladů.

7. Nezapomeňte na Codice Fiscale

Každý zahraniční kupující potřebuje před podpisem kupní smlouvy získat Codice Fiscale – italské daňové identifikační číslo.

Bez něj nelze koupi nemovitosti dokončit. Pokud jej ještě nemáte, pomůžeme Vám jej vyřídit a zajistit ještě před samotným podpisem smlouvy.

závěr

Koupě nemovitosti v Itálii je bezpečný a dobře nastavený proces, znáte-li jednotlivé kroky a počítáte se všemi souvisejícími náklady. Nejdůležitější je absolvovat osobní obhlídku, porozumět rozdílu mezi režimy Prima Casa a Seconda Casa a nechat celý proces prověřit zkušeným notářem.

Dobře připravený kupující se vyhne nepříjemným překvapením a může si naplno užívat svoji novou nemovitost pod italským sluncem.