Koupě nemovitosti ve Španělsku nebo Itálii v roce 2026: kompletní srovnání cen, daní a legislativy
Španělsko a Itálie patří dlouhodobě mezi nejoblíbenější destinace slovenských i českých klientů, kteří uvažují o koupi nemovitosti v zahraničí . Obě země nabízejí středomořské podnebí, dobrou leteckou dostupnost z Bratislavy i Prahy a zaběhnuté komunity zahraničních vlastníků.
Rok 2026 však přinesl v obou zemích změny – v cenách, daních i legislativě – které rozhodnutí mezi Španělskem a Itálií výrazně ovlivňují. V tomto článku jsme pro vás připravili aktuální srovnání založené na datech z roku 2026, včetně informací, které se v předchozích průvodcích ještě neřešily: zrušení zlatých víz ve Španělsku, návrh daně pro kupující mimo EU a nová daňová výhoda pro cizince v Itálii, nebo turistická licence pro krátkodobé pronájmy ve Španělsku.
Shrnutí ve zkratce:
- ceny: Itálie je v průměru levnější (~2 188 €/m²) než Španělsko (~2 709 €/m², růst +14,4 % za rok).
- Daně při koupi: Španělsko 8 – 13 % z ceny, Itálie 7 – 14 % z ceny.
- Hypotéka pro cizince: v obou zemích Max. 60 - 70% hodnoty nemovitosti.
- Legislativa: Španělsko zrušilo zlatá víza (2025) a řeší (zatím neschválenou) daň pro kupující mimo EU – Slováky a Čechy se netýká. Itálie naopak nabízí 7% paušální daň pro zahraniční důchodce.
- Doporučení: Španělsko pro dostupnost pláží a likviditu, Itálie pro nižší vstupní kapitál a dlouhodobé přestěhování.
Typ nemovitostí: resortní apartmán, nebo dům v městečku?
Než se podíváme na čísla, je třeba si uvědomit, že Španělsko a Itálie nabízejí kupujícím odlišný typ produktu.
🇪🇸 Španělsko
Trh je postaven zejména na moderních resortních apartmánech a vilách v uzavřených komplexech se společným bazénem a zahradou, soustředěných podél pobřeží (Costa Blanca, Costa del Sol) a na ostrovech. Nemovitost je typicky ihned obyvatelná, často i se zařízením.
🇮🇹 Itálie
Převažují samostatné domy, městské vily a apartmány v historických centrech , včetně starších nemovitostí vyžadujících renovaci. Trh je roztříštěnější mezi regiony (Toskánsko, Apulie, Sicílie, Sardinie), což přináší větší výběr, ale také větší rozdíly v kvalitě a stavu nemovitostí.
Ceny nemovitostí v roce 2026
Podle aktuálních indexů realitního trhu dosáhla průměrná cena nemovitosti ve Španělsku 2 709 €/m² (duben 2026), meziročně o 14,4% výše. V Itálii je celostátní průměr nižší – 2 188 €/m² , s mírnějším ročním růstem kolem 4,2 %.
| Ukazatel | Španělsko | Itálie |
|---|---|---|
| Průměrná cena za m² (celostátní) | ~2 709 EUR | ~2 188 EUR |
| Meziroční růst cen | ~ 14,4% | ~ 4,2% |
| Nejdražší lokalita | Madrid – Salamanca (~10 000 €/m²) | Milán (~5 650 €/m²) |
| Nejsilnější regionální růst | Baleáry a Kanáry (+21,6 % r/r) | Severovýchod Itálie (+4,7 % r/r) |
🇪🇸 Příklady cen ve Španělsku
- Costa Blanca: 2 + kk. byt 90 000 – 150 000 €
- Costa Blanca: vila 180 000 - 280 000 €
- Costa del Sol: byt 300 000–600 000 €
- Mallorca: byt 300 000 – 600 000 €
🇮🇹 Příklady cen v Itálii
- Apulie / Kalábrie: byt 80 000 – 140 000 €
- Neobnovený venkovský dům: 50 000 - 80 000 € (+ rekonstrukce 80 000 - 150 000 €)
- Sicílie: byt 100 000 – 200 000 €
- Sardinie / pobřeží Amalfi: byt 400 000 - 800 000 €
Pokud hledáte konkrétní aktuální nabídky, prohlédněte si naše nemovitosti ve Španělsku nebo nemovitosti v Itálii — kompletní ceníky najdete také v samostatném článku Kolik stojí apartmán ve Španělsku? Ceny 2026.
Daně a poplatky při koupi
Jednorázové náklady spojené s koupí umí přidat 8 až 16 % k ceně nemovitosti – a právě zde se rozhoduje o reálné výhodnosti koupě.
🇪🇸 Španělsko
- Novostavba: DPH (IVA) 10 % z ceny (7 % na Kanárských ostrovech) + kolková daň (AJD) 0,5 – 1,5 % podle regionu (Madrid 0,75 %).
- Byt z druhé ruky: převodní daň (ITP) 6–10 % podle regionu — od 4 % v Baskicku, přes 6 % v Madridu a Navarre, až po 10 % v Katalánsku, Valencii, Galicii či Kantábrii.
- Ostatní náklady: notář, katastr a právní služby obvykle přidají 1 500 - 3 000 €.
- spolu: počítejte s 8 - 13% z ceny navíc.
🇮🇹 Itálie
- Koupě od soukromé osoby: registrační daň 9 % (2 % při trvalém pobytu / prima casa) — počítá se z katastrální, nikoli tržní hodnoty, která bývá výrazně nižší.
- Koupě od developera: DPH 10% (druhé bydlení), 4% (prima casa), 22% u luxusních nemovitostí.
- Notář: 1–2,5 % z hodnoty — vyšší než ve Španělsku.
- Provize realitní kanceláře: obvykle 3 – 4 % + DPH.
- spolu: počítejte s 7 - 14% z ceny navíc. Ale závisí to na katastrální hodnotě nemovitosti.
Podrobný rozpis všech poplatků naleznete také v samostatných průvodcích: Koupě apartmánu ve Španělsku: ceny, daně a poplatky (2026) a Kompletní průvodce koupí nemovitosti v Itálii (2026).
Roční daně z vlastnictví
| Španělsko (IBI) | Itálie (IMU) | |
|---|---|---|
| Sazba | 0,4 – 1,1 % z katastrální hodnoty | 0,86 % základní sazba (obce upravují 0 – 1,06 %) |
| Odhad pro byt za 200 000 € | ~300 – 800 €/rok | ~800 – 1 800 €/rok* |
| Výjimka pro trvalé bydliště | Ne | Ano — prima casa je od IMU osvobozena |
Hypotéka pro cizince
Financování je dostupné v obou zemích, ale nerezidenti mají přísnější podmínky než domácí kupující.
| Španělsko | Itálie | |
|---|---|---|
| Úroková sazba (fixní) | ~2,8 – 3,5 % | ~2,7 – 4,0 % |
| Úroková sazba (variabilní) | Euribor + 1,5 – 2,5 % (efektivně ~4,3 – 5,3 %) | méně běžné, závisí na bance |
| Max. LTV pro nerezidenty | 60 - 70% | 60% |
| Max. LTV pro rezidenty | ~ 80% | ~ 80% |
| Běžná splatnost | 20 – 25 let | 20 – 25 let (dle věku žadatele) |
Ve většině případů si proto musíte připravit vlastní vklad ve výši alespoň 30 - 40% z ceny nemovitosti.
Legislativní změny 2026, které mění pravidla hry
🇪🇸 Španělsko: konec zlatých víz a odložená daň pro kupující mimo EU
Španělsko definitivně zrušilo program „zlatých víz“ (rezidenční povolení výměnou za investici od 500 000 €) k 3. dubnu 2025 . Vláda argumentovala tím, že 94 % vydaných víz směřovalo právě do realitních investic a prohlubovalo nedostupnost bydlení ve velkých městech.
Premiér Pedro Sánchez zároveň v lednu 2025 oznámil záměr zavést až 100% přirážku k dani pro kupující ze zemí mimo EU a EHP (např. z Velké Británie, USA či Ruska). K září 2026 tento návrh stále nebyl schválen – zůstává zablokován v parlamentu a vládní balíček opatření pro bydlení z ledna 2026 se již soustředí spíše na regulaci krátkodobých pronájmů.
🇮🇹 Itálie: 7 % paušální daň pro důchodce
Itálie naopak cizince aktivně láká. Zahraniční důchodci, kteří přesunou svůj daňový domicil do obce s méně než 20 tisíci obyvateli v jižní Itálii (Sicílie, Kalábrie, Apulie, Sardinie a další regiony), mohou využít paušální 7% daň ze všech příjmů ze zahraničí po dobu až 10 let. V dubnu 2026 přibylo do seznamu oprávněných obcí dalších 74 samospráv.
Výnosnost z pronájmu
- Španělsko: dlouhodobý pronájem ~3 - 7 % hrubého výnosu, krátkodobý (rekreační) pronájem 5 - 8 % netto - výnosy však v posledních letech klesají pro zpřísňující se regulaci turistických pronájmů ve městech jako Barcelona či pobřeží Costa Blanca.
- Itálie: rekreační pronájmy dosahují 4 – 8 % hrubého výnosu. Itálie navíc nabízí daňově výhodný režim paušální daň — paušální 21 % daň z příjmu z pronájmu (10 % při regulovaných nájmech) namísto progresivního zdanění.
Pokud uvažujete o pronájmu nemovitosti po koupi, víme vám v Almond Villas zajistit i správu krátkodobého pronájmu - napište nám pro více informací.
Pro koho se vyplatí která země
🇪🇸 Španělsko se vyplatí, pokud…
- hledáte nemovitost na klíč, s rozvinutou infrastrukturou a blízko pláže,
- preferujete španělský styl před italským
- plánujete dlouhodobý pronájem a stabilnější trh, (pozor na přísnou legislativu na krátkodobé pronájmy),
- akceptujete vyšší cenu výměnou za možnou vyšší likviditu při budoucím prodeji,
- preferujete apartmány na krátkodobé pronájmy - POZOR - ZPŘÍSNĚNÁ LEGISLATIVA - doporučuje se kupovat pouze v projektech s již schválenou turistickou licencí.
🇮🇹 Itálie se vyplatí, pokud…
- hledáte nižší vstupní cenu a jste ochotni investovat do rekonstrukce,
- plánujete se natrvalo přestěhovat (zejména jako důchodce) a využít 7% paušální daň,
- chcete daňově efektivní příjem z pronájmu díky cedolare secca,
- hledáte autentičtější prostředí mimo hlavní turistické centry,
- preferujete i cestu autem, dostupnost bez leteckých omezení
Shrnuto jednou větou: Španělsko je v roce 2026 dražší, ale pohodlnější a v některých oblastech likvidnější volba; Itálie je levnější na vstupu, nabízí lepší daňové pobídky pro přestěhování, ale vyžaduje více trpělivosti a lokální znalosti. Rozhoduje zejména to, zda nemovitost kupujete jako rekreační objekt, investici do pronájmu nebo místo k trvalému bydlení – a přesně v tomto rozhodování vám víme v Almond Villas pomoci.
Neumíte se rozhodnout mezi Španělskem a Itálií?
Projdeme s vámi celý proces – od výběru nemovitosti přes financování až po podpis u notáře.
Časté dotazy
Je v roce 2026 levnější koupit nemovitost v Itálii nebo ve Španělsku?
Podle průměrné ceny za m² je Itálie levnější (~2 188 €/m²) než Španělsko (~2 709 €/m²). Rozdíly mezi regiony jsou však větší než rozdíl mezi zeměmi – jižní Itálie a vnitrozemské Španělsko nabízejí byty od 60 000 – 100 000 €. Pokud preferujete blízkost moře, ve Španělsku je cenově atraktivní jižní Costa Blanca a Costa Cálida. V Itálii jsou to regiony jako Apulie, Abruzzo, Marche nebo Sicílie.
Platí pro Slováky a Čechy navrhovaná 100% daň na nákup nemovitostí ve Španělsku?
Ne. Návrh se týká výhradně kupujících mimo EU a EHP. Občané Slovenska a Česka by ani po případném schválení nebyli zasaženi. K září 2026 navíc zákon stále nebyl schválen.
Dá se ve Španělsku nebo Itálii získat hypotéka jako cizinec?
Ano, v obou zemích, zpravidla však jen do 60 - 70% hodnoty nemovitosti. Úroky se v roce 2026 pohybují ve Španělsku kolem 2,8–5,3 % av Itálii kolem 2,7–4 %.
Existuje v Itálii daňová výhoda pro důchodce?
Ano — 7% paušální daň ze všech zahraničních příjmů na 10 let pro ty, kteří přesunou daňový domicil do vybrané obce (do 20 tisíc obyvatel) obvykle ve střední a jižní Itálii. Seznam oprávněných obcí se v dubnu 2026 rozšířil o 74 nových samospráv.
Jaké jsou celkové náklady na koupi kromě samotné ceny nemovitosti?
Celkové náklady a dodatečné poplatky ke kupní ceně jsou obou zemích podobné. Ve Španělsku 8 – 13 % z ceny, v Itálii 7 – 13 %. Mohou se však lišit u luxusních nemovitostí. V případě daňové rezidence v Itálii a koupě nemovitosti jako Prima Casa mohou být nižší.
Tento článek vychází z veřejně dostupných údajů k září 2026. Daně, sazby a legislativa se mohou měnit - před koupí doporučujeme ověřit aktuální podmínky přímo s naším týmem.
