Chorvatsko vs. Černá Hora 2026: Kde se vyplatí koupit nemovitost?

Jaderské pobřeží láká slovenské a české investory již léta - blízkost, přímý let z Bratislavy, teplé moře a rostoucí turismus dělají z Chorvatska a Černé Hory dvě nejoblíbenější destinace pro koupi dovolenkové nebo investiční nemovitosti.

Obě země mají však v roce 2026 diametrálně odlišné podmínky – od cen přes legislativu pro cizince až po výhled na členství v EU.

V tomto článku naleznete aktuální čísla, porovnání nákladů a praktické doporučení, která destinace se hodí pro jaký typ kupujícího.

Ceny nemovitostí v Chorvatsku v roce 2026

Chorvatský trh v roce 2026 roste, ale pomaleji a nerovnoměrně. Národní průměr se pohybuje kolem 2 900 €/m² , což představuje meziroční růst 10 - 13%. Objem transakcí přitom klesl – v roce 2025 se uskutečnilo přibližně 117 tisíc převodů nemovitostí, tedy o 13 % méně než rok předtím, zejména pro slabší poptávku zahraničních kupujících, kteří tradičně tvoří zhruba 37,5 % transakcí na pobřeží.

Regionální rozdíly jsou výrazné:

• Rozdělit se v roce 2026 stal nejdražším chorvatským městem, apartmány zde překračují 4 000 €/m² av nejlepších lokalitách přesahují 6 100 €/m² – Split tak předjel tradičně dražší Dubrovník.
• Dubrovník zůstává mezi nejdražšími lokalitami, ceny se pohybují v podobném pásmu jako ve Splitu.
• Střední a jižní Dalmácie (Split, Dubrovník, ostrovy): 5 000 – 7 000 €/m².
• Istrie (Poreč, Rovinj, Pula): 3 000 – 4 000 €/m², s tradičním zájmem italských a slovinských kupujících.
• Zadar a Šibenik: nižší vstupní ceny, rostoucí zájem investorů hledajících alternativu k přeplněným lokalitám.
• Záhřeb: kolem 3 500 €/m², růst tažen domácí poptávkou.

Novinkou od roku 2025 je daň z nemovitosti pro druhé (rekreační) domy ve výši 0,60 - 8 € / m² ročně, kterou platí vlastníci bez trvalého pobytu - při kalkulaci nákladů na chorvatskou nemovitost je s ní třeba počítat dlouhodobě.

Ceny nemovitostí v Černé Hoře v roce 2026

Černá Hora nabízí zpravidla nižší vstupní kapitál při srovnatelné poloze u moře. Ceny se výrazně liší podle prestiže lokality:

• Budva (staré město): byty bez výhledu na moře od 1 800 - 2 500 € / m² (byt 1 +1 cca 90 000 - 130 000 €).
• Budva - Bečići, Rafailovići: byty s výhledem na moře 2 800 - 3 800 € / m².
• Kotorský záliv (Kotor): novostavby 3 000 – 4 200 €/m².
• Tivat / Porto Montenegro: nejprestižnější lokalita země, 4 000 – 5 500 €/m², srovnatelné s prémiovými částmi Splitu.
• Bar a Ulcinj: nejdostupnější pobřežní lokality, 1 700 – 2 600 €/m².

Poptávku v Černé Hoře táhnou kromě středoevropských klientů i kupující z Německa, Turecka a okolních balkánských zemí. Rozvoji trhu pomáhá i lepší dostupnost – přímé lety z Bratislavy do Podgorice a zlepšující se silniční infrastruktura k pobřeží.

Kdo může kupovat: pravidla pro zahraniční kupující

Toto je bod, ve kterém se obě země nejvíce liší.

Chorvatsko – jako členský stát EU – umožňuje občanům EU a EHP kupovat nemovitosti bez jakýchkoli omezení , tedy i slovenští kupující nepotřebují žádné povolení. Občané zemí mimo EU podléhají principu reciprocity : nemovitost mohou nabýt pouze tehdy, pokud jejich domovská země umožňuje stejné právo Chorvatům. Reciprocita platí například pro Bosnu a Hercegovinu, Izrael či Brazílii, u více zemí (např. Kanada, Singapur, Thajsko) reciprocita zatím oficiálně potvrzena není. Běžným řešením pro kupující bez reciprocity je založení chorvatské sro (doo), přes kterou lze nemovitost koupit bez omezení – proces trvá obvykle 7 – 10 dní.

Černá Hora naopak neklade zahraničním kupujícím prakticky žádné překážky - cizinec (včetně občanů Slovenska) může koupit byt, dům, vilu i komerční nemovitost bez nutnosti získat občanství či pobyt. Omezení se týkají pouze specifických kategorií: zemědělská a lesní půda, pozemky u státních hranic, některé ostrovy, kulturní památky a chráněná území. Samotné vlastnictví nemovitosti automaticky nezakládá nárok na pobyt, ale od roku 2026 může podpořit žádost o dočasný pobyt, pokud úředně oceněná hodnota nemovitosti dosahuje alespoň 150 000 €.

Daně a náklady spojené s koupí

Chorvatsko:

• Daň z převodu nemovitosti (RETT) při koupi na sekundárním trhu: 3% z kupní ceny.
• U novostaveb přímo od developera se místo RETT platí DPH 25 %, zpravidla již zahrnuta v ceně.
• K tomu notářské, právní a katastrální poplatky řádově v jednotkách procent.
• Roční daň z nemovitosti pro rekreační/druhé bydlení: 0,60 - 8 € / m² podle obce a sezónnosti.

Černá Hora:

• Daň z převodu na sekundárním trhu je progresivní: základní sazba 3 % na první pásmo hodnoty, vyšší pásma jsou zdaněna sazbou 5 %, resp. 6%.
• U novostaveb se uplatňuje DPH 21 % z hodnoty stavby (pozemek DPH nepodléhá).
• Roční daň z nemovitosti se pohybuje v rozmezí 0,25 - 1% z katastrální hodnoty, podle obce.
• Celkové vedlejší náklady při koupi z druhé ruky se obvykle pohybují mezi 5 - 8% z ceny nemovitosti.

V obou zemích je tedy třeba k samotné ceně nemovitosti připočítat řádově jednotky procent navíc - Černá Hora je při vyšších sumách o něco nákladnější pro progresivní daň, Chorvatsko je předvídatelnější díky jednotné sazbě.

Výnosy z pronájmu

Podle údajů Global Property Guide za druhý kvartál 2026 dosahuje průměrný hrubý výnos z pronájmu:

• Chorvatsko: 4,21 % (Zagreb 4,39 %, Rijeka a Osijek kolem 4,49 %, Split jen 3,47 % – vysoké ceny nemovitostí zde snižují relativní výnosnost).
• Černá Hora: 4,84 % (Podgorica 5,15 %, Budva 5,01 %, Tivat 4,36 %).

Černá Hora tak u srovnatelného typu nemovitosti nabízí v průměru o přibližně 0,5 – 1 procentní bod vyšší hrubý výnos, což souvisí zejména s nižší vstupní cenou nemovitostí. Menší jednotky (studia, byty 1+1) přinášejí v obou zemích vyšší výnos než velké rodinné byty.

Členství v EU, euro a Schengen – proč na tom záleží

Chorvatsko je od roku 2013 členem EU a od 1. ledna 2023 součástí eurozóny i Schengenského prostoru – to znamená stabilní měnu, volný pohyb bez hraničních kontrol a plnou právní ochranu vlastnictví podle práva EU.

Černá Hora euro používá jednostranně od roku 2002, přestože do eurozóny ani EU formálně nepatří. Země je však nejpokročilejším kandidátem na vstup do EU – v polovině roku 2026 měla uzavřeno 18 z 33 vyjednávacích kapitol, s cílovým termínem vstupu na začátku roku 2028 . Pokud se tento harmonogram naplní, současní kupující nemovitostí v Černé Hoře mohou profitovat z růstu cen, který by mohl vstup do EU přinést – podobný efekt jsme viděli iv Chorvatsku před rokem 2013 a po něm.

Pro koho se vyplatí Chorvatsko a pro koho Černá Hora

Chorvatsko se vyplatí, pokud:

• hledáte právní jistotu člena EU, euro a Schengen bez hranic,
• plánujete nemovitost využívat často sami a oceníte rozvinutou infrastrukturu a turistický ruch,
• máte vyšší rozpočet a zájem o etablované lokality typu Split, Dubrovník či Istrie,
• jste občan EU – proces koupě je jednoduchý a bez reciprocity.

Černá Hora se vyplatí, pokud:

• hledáte nižší vstupní kapitál při srovnatelné poloze u moře,
• chcete vyšší hrubý výnos z pronájmu,
• oceníte jednodušší proces koupě bez omezení pro cizince,
• jste ochotni podstoupit vyšší riziko spojené se zemí mimo EU výměnou za potenciál růstu cen při příštím vstupu do unie.

Časté dotazy (FAQ)

Může Slovák koupit nemovitost v Chorvatsku bez omezení? Ano. Jako občan EU můžete kupovat nemovitosti v Chorvatsku za stejných podmínek jako chorvatští občané, bez nutnosti prokazovat reciprocitu.

Potřebuje Slovák povolení ke koupi nemovitosti v Černé Hoře? Ne. Černá Hora umožňuje zahraničním kupujícím, včetně občanů Slovenska, nabýt většinu typů nemovitostí bez zvláštního povolení, s výjimkou zemědělské půdy, pohraničních oblastí a některých chráněných území.

Získám koupí nemovitosti v Černé Hoře pobyt automaticky? Ne, vlastnictví samo o sobě pobyt nezakládá. Může však podpořit žádost o dočasný pobyt, pokud hodnota nemovitosti dosahuje alespoň přibližně 150 000 €.

Kde je vyšší výnos z pronájmu – v Chorvatsku nebo v Černé Hoře? V roce 2026 je průměrný hrubý výnos v Černé Hoře (cca 4,8 %) mírně vyšší než v Chorvatsku (cca 4,2 %), zejména díky nižším vstupním cenám nemovitostí.

Vyplatí se kupovat v Černé Hoře před jejím vstupem do EU? Pro investory s vyšší tolerancí rizika ano – historicky ceny nemovitostí v kandidátských zemích rostly iv období před vstupem do EU a po něm, jak to ukázal příklad Chorvatska po roce 2013. Jde však o očekávání, nikoli o jistotu.

závěr

Chorvatsko a Černá Hora nabízejí v roce 2026 dvě odlišné investiční strategie na jednom moři.

Chorvatsko je volbou jistoty – členství v EU, euro, Schengen a etablovaný právní rámec, za cenu vyšších vstupních nákladů a omezení pro kupující mimo EU.

Černá Hora je volbou potenciálu – nižší ceny, vyšší výnosy z pronájmu a téměř žádné bariéry pro cizince, výměnou za vyšší nejistotu země, která do EU teprve směřuje.

Konečné rozhodnutí by mělo vycházet z toho, zda upřednostňujete stabilitu a osobní využívání nemovitosti, nebo výnosnost a spekulaci na budoucí růst při vstupu Černé Hory do unie.