Apartmány ve Španělsku, nová pravidla pro krátkodobé pronájmy

Od roku 2025 už nestačí mít ve Španělsku apartmán a dát jej na Airbnb. Krátkodobý pronájem je vázán na kombinaci regionální turistické licence, národní registrace a souhlasu společenství vlastníků. Pro investory to znamená vyšší nároky na právní a technický proces, ale také jasnější rámec, což je „legální“ turistický pronájem .

Základní nová pravidla 2025

Od 1. července 2025 musí mít každý krátkodobý pronájem ve Španělsku jedinečné národní registrační číslo (VUD ID / národní identifikátor), jinak nesmí být inzerován na platformách jako Airbnb, Booking či Vrbo .

Za „krátkodobý pronájem“ se obvykle považují pobyty do 30–60 dnů, přičemž konkrétní definice se mohou mírně lišit podle legislativy a autonomních regionů .

Licence a registrace: co vlastník nemovitosti potřebuje

V praxi majitel nemovitosti potřebuje splnit tři úrovně povolení: regionální licenci, národní registraci a lokální (komunitní/obecní) podmínky. Bez splnění všech vrstev se pronájem považuje za nelegální a může být z platformy odstraněn, přičemž hrozí pokuty a ztráta licence .

• Regionální turistická licence (VUT/HUT/ETV…)
  Každý z 17 regionů má vlastní režim – například. VUT v Andalusii a Valencii, HUT v Katalánsku, ETV na Baleárech a pod.​

  Obvykle se vyžaduje:

  • prohlášení o odpovědnosti (Declaración Responsable) vůči regionálnímu úřadu cestovního ruchu,

  • certifikát obyvatelnosti, energetický certifikát, pojištění, požární bezpečnost a podobné technické parametry .

• Národní identifikátor (VUD ID / národní registrační kód)
  Od 1. července 2025 musí mít každý krátkodobý pronájem přidělený národní registrační kód ve vnitrostátní digitální evidenci (Ventanilla Única Digital / National Registry).​
  Registrace probíhá online, vyžaduje uvést regionální licenci, údaje o vlastníkovi, adrese, typu pronájmu (celý byt vs. pokoje) a splnění daňových a bezpečnostních povinností.​

• Komunitní souhlas a obecná pravidla
  V bytových domech je po novele zákona klíčový výslovný souhlas společenství vlastníků.​
  Mnohá ​​města (jako Barcelona, ​​Alicante či Valencia) zároveň uplatňují územní limity, kvóty nebo moratoria na nové turistické licence, takže regionální licence a komunita ještě neznamená automatický souhlas města.

Souhlas společenství vlastníků

Od 3. dubna 2025 používání bytů v bytových domech ke krátkodobému pronájmu vyžaduje výslovné schválení společenstvím vlastníků (comunidad de propietarios). Již neplatí „mohu pronajímat, pokud to není zakázáno“; naopak vlastník musí umět doložit, že společenství vlastníků souhlasí s využíváním vašeho apartmánu ke krátkodobým pronájmům .

• Společenství vlastníků rozhoduje zpravidla hlasováním (často 3/5 nebo 60% podílů), přičemž může krátkodobé pronájmy:

  • povolit bez omezení,

  • povolit s podmínkami (např. zvýšené fondy na správu, omezení počtu jednotek),

  • zcela zakázat v jejich bytovém domě.

• K získání/udržení licence si úřady mohou vyžádat:

  • oficiální potvrzení správce Společenství a předsedy komunity o tom, že stanovy pronájem umožňují,

  • popřípadě zápis ze schůze, kde byl pronájem schválen .

V některých regionech může Společenství vlastníků schválit i zvýšené poplatky pro jednotky využívané k turistickým pronájmům až do 20% nad běžný příspěvek, aby se pokryly vyšší náklady a opotřebení bytového domu .

Na co si dát pozor jako investor

Pro majitele a investory do španělských nemovitostí se krátkodobý pronájem promítá z „jednoduchého výnosu“ na regulovanou činnost se strukturovaným licenčním procesem. Dobře připravený vlastník dokáže nová pravidla využít ve prospěch sebe – v regulovaném prostředí bude méně nelegální konkurence a hodnotnější licencované jednotky.

Nejjednodušší cestou je pořídit si nový apartmán v rezidenčním projektu s již vydanou licencí na krátkodobé pronájmy. V takovém případě nepotřebujete souhlas Společenství vlastníků.

V ostatních případech, pokud si budete kupovat byt mimo tyto oficiálně schválené pro krátkodobé pronájmy, pak musíte postupovat podle již zmíněných pravidel.

Pokud si tedy kupujete byt na „vlastní pěst“ a mimo rezidenční projekty schválené pro turistické pronájmy, při koupi investičního bytu ve Španělsku si musíte prověřit:

• zda budova a společenství vlastníků vůbec umožňuje turistické pronájmy a zda existuje či je realisticky dosažitelný kladný hlas komunity,

• jaký je status regionálních licencí v konkrétním městě/obci (moratoria, kvóty, stop-stav),

• jaké technické úpravy budou potřebné, aby byt splnil licenční standardy (klimatizace, vybavení, bezpečnost) a jaké jsou náklady,

• ať již existuje regionální licence a zda ji bude možné přenést nebo obnovit pod novým vlastníkem podle aktuálních výkladů v daném regionu.

Apartmány ve Španělsku určené pro krátkodobé pronájmy s profesionální správou jako v hotelovém resortu na pobřeží Costa Blanca.

Pro více informací nás kontaktujte na 0904 670 273